未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份《商品房购销合同》，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司分三次支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，深发公司在签订合同时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，而且项目土地的实际使用权人海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司）也没有在合同上签字盖章。顺兴公司因此向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

事实上，这个项目涉及多次转让：厚南公司是原始土地使用权人，后来与凯鹏公司合作，凯鹏公司又将项目转让给深发公司。深发公司在没有取得完整合法手续的情况下，就与顺兴公司签订了预售合同。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备销售期房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》缺少法定条件，应当认定为无效合同。深发公司则主张，虽然手续不全，但事后已经补办了部分审批手续，并且实际投入了建设，合同应当认定为有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合作建房关系有效，但双方未办理土地使用权变更登记手续，且合同中关于深发公司先行支付7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效，厚南公司应退还7000万元。最高人民法院在二审中进一步明确，未取得土地使用权证和商品房预售许可证所签订的商品房预售合同，因违反法律强制性规定，应当认定为无效合同。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，核心在于开发商是否取得法定的“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。这是保护购房人权益的基本底线，没有这些证件，合同在法律上就是无效的，购房人有权要求退款并索赔损失。

第二，本案中深发公司虽然事后补办了部分手续，但签订合同时欠缺法定要件，合同不能因此“倒签”为有效。法院在认定合同效力时，会重点审查签约时的状态，而不是事后补救的情况。

第三，对于购房人来说，签订购房合同前一定要核实开发商的证照情况，尤其是预售许可证。如果开发商以“手续正在办理中”为由催促付款，购房人应当保持警惕，避免陷入类似纠纷。

王德林律师提示：

购房是家庭重大支出，建议在文山地区购买商品房时，务必要求开发商出示《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》原件，并核对项目名称是否一致。如果发现开发商证照不全，切勿轻易支付定金或购房款，以免将来维权困难。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市