开发商延期交房，购房者能否解除合同
开发商延期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游公司（简称旅游公司）与哈尔滨深业房地产公司（简称深业公司）签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业大厦的房屋，总价款为人民币万元。合同约定，深业公司应在特定日期前交房，若逾期超过一定天数，旅游公司可以解除合同并要求退款和双倍返还定金。
合同签订后，旅游公司按约定支付了全部购房款，但深业公司因供电问题等理由未能按时交房。旅游公司认为深业公司违约，向法院起诉要求解除合同并赔偿损失。深业公司则辩称，延期交房是由于不可抗力和其他无法控制的原因，符合合同约定的免责条件，因此不同意解除合同。
争议焦点
旅游公司主张，深业公司逾期交房已经超过合同约定的天数，因此有权解除合同，要求深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司则认为，延期交房是由于供电问题等“非其所能控制的事件”，根据合同约定可以顺延交房日期，因此不构成违约，合同应当继续履行。
法院判决
一审法院支持了旅游公司的请求，判决解除合同并返还购房款本息及双倍返还定金。但二审法院认为，深业公司延期交房的部分原因属于合同约定的免责情形，交房日期应当顺延至供电问题解决之日。由于旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未满足，且深业大厦已具备交付条件，因此判决合同继续履行，但深业公司需支付逾期交房期间的利息损失。最高人民检察院抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决。
律师分析
第一，合同解除权并非随时可以行使。本案中，虽然深业公司延期交房，但合同约定了具体的解除条件，即逾期交房超过特定天数。旅游公司在起诉时该条件尚未成就，因此法院不支持解除合同。这提醒我们，合同中约定的解除条件必须严格满足才能行使解除权。
第二，不可抗力或合同约定的免责事由可以顺延履行期限。深业公司因供电问题延期交房，供电问题属于合同约定的“非其所能控制的事件”，法院据此将交房日期顺延至供电问题解决之日。因此，在签订合同时，应当明确约定哪些情形可以延期，以及如何计算延期天数。
第三，即使合同继续履行，违约方仍需承担违约责任。本案中，深业公司尽管未被判决解除合同，但仍需支付逾期交房期间的利息损失。这说明，合同继续履行不等于违约方可以免除违约责任。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，应仔细阅读交房期限、延期条件及解除权的条款。如果开发商延期交房，应及时收集证据并计算是否满足合同约定的解除条件。如在文山地区遇到类似纠纷，建议咨询专业律师，避免因行使解除权时机不当而丧失胜诉机会。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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