房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，租给宇航公司经营，租期20年。双方约定，宇航公司先付几笔定金，开业后按年付租金。商厦装修和设备由宇航公司投钱，供销公司负责外部装修和供电等配套。

商厦开业后，消防部门发现大楼未经消防验收就投入使用，存在重大火灾隐患，责令停业整改。商厦因此停业，双方为租金该不该付、该付多少打起了官司。

争议焦点

宇航公司认为：商厦消防不合格、供电不足，是供销公司没按约定做好配套，导致商厦无法正常经营，自己有权拒付租金，甚至要求供销公司赔偿损失。

供销公司认为：商厦已经交付使用，宇航公司也实际开业了，租金应按合同约定全额支付。消防问题双方都有责任，不能全怪自己。

法院判决

最高人民法院二审判决：商厦在违法履行期间，租金不能按合同约定的标准计算，应参照当地同类房屋的租金标准酌情确定。宇航公司不能以违法状态为由完全拒付租金，但供销公司也不能按原合同要全额租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是万能的。一方违约，另一方可以暂时不履行自己的义务，但前提是违约方的不履行直接导致你无法实现合同目的。消防问题导致停业，确实影响经营，但宇航公司不能因此完全拒付所有租金。

第二，违法履行期间的租金标准需要调整。合同约定的租金是在合法经营前提下确定的，如果房屋处于违法状态（比如消防不合格），继续按原标准付租金对承租人不公平。法院会参考当地同类房屋的市场租金，酌情降低。

第三，双方都有过错时，各自担责。供销公司没做好消防配套，宇航公司明知消防有问题还强行开业，双方都要为损失负责。法院不会支持任何一方把所有责任推给对方。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同时，一定要把消防、水电等配套条件写清楚，并约定好责任方。如果发现对方没做到，及时书面催告，不要抱着侥幸心理强行开业。在文山地区，很多商铺租赁纠纷都出在消防验收环节，建议承租方在开业前先确认房屋是否通过消防验收，避免后续扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市