如何区分商品房预售合同和以房抵债合同

如何区分商品房预售合同和以房抵债合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后来由人行清远支行承继）贷款本息超过1.2亿元。双方签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场来抵债。

为了办理手续，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场又签了《房地产预售契约》，把房子"卖"给清远金融市场，成交价1.185亿港元。但实际上，这笔钱并没有真的支付，而是用之前的债务来冲抵。后来开发商起诉，要求解除预售合同。

争议焦点

开发商省一建城建分公司认为：双方签的是商品房预售合同，清远金融市场没有实际付款，所以合同应该解除。

人行清远支行则认为：这根本不是真正的买房，而是以房抵债，购房款已经用贷款债务冲抵了，合同已经履行完毕。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案实质是以房抵债合同，而非商品房预售合同。双方的真实意思是用房产抵偿债务，签订预售合同只是形式。因此，开发商要求解除合同的请求没有依据，不予支持。

律师分析

第一，判断合同性质不能只看名称，要看双方的真实目的。如果名为"买卖"，实为"抵债"，法院会按真实法律关系处理。

第二，以房抵债合同一旦履行完毕，债权人就取得了对房产的权利，开发商不能再以"未付房款"为由要求解除合同。

第三，实践中，这类合同容易引发纠纷。债权人应当注意保留完整的抵债协议、收据等证据，避免日后被认定为"未付款"。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似以房抵债的纠纷，建议先梳理清楚双方真实意思和资金往来记录。不要只看合同名称，要关注合同背后的事实。必要时可以咨询专业律师，避免因合同性质认定错误而影响权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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