购买的土地面积缩水，能要求退款吗
购买的土地面积缩水，能要求退款吗
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家房地产公司（发展公司）把一块土地转让给另一家公司（置地公司），双方签了合同，置地公司付了钱，也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划局审批时发现，证上写的土地面积和实际能用的面积差了很多。
原来，这块地里有将近一千平方米是城市道路，法律规定道路不能转让。而且发展公司办证时提供的图纸没有经过规划部门审批，导致土地使用证上的面积和规划部门实际规划的面积不一样。置地公司实际能用的土地面积比证上写的小了不少。
争议焦点
发展公司认为：合同是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是国土局办的，公司没有过错，合同应该有效，不应赔偿。
置地公司认为：发展公司提供的土地位置图不是规划坐标图，土地使用证上写的面积与实际不符，城市道路不能转让，合同应无效，发展公司应退款并赔偿损失。
法院判决
最高人民法院最终判决：合同涉及城市道路面积的部分无效，符合规划要求的土地部分有效。发展公司多收的土地转让金要返还给置地公司，还要赔偿置地公司设计费、勘察费等经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。开发商把道路面积算进转让土地里，这部分合同是无效的。买房人或买地人要注意，拿到土地证后最好去规划部门核实一下，看看证上面积和实际规划是否一致。
第二，土地转让合同可能部分有效、部分无效。法院会根据实际情况，把符合规划的部分认定为有效，不符合规定的部分认定为无效，而不是简单地把整个合同都否定掉。这样可以减少交易损失，但也提醒大家在签合同时要谨慎。
第三，转让方提供不准确的图纸导致办证面积错误，要承担主要责任。如果因为转让方的过错导致你多付了钱或者产生了额外损失，你有权要求退款和赔偿。在文山地区，类似土地纠纷也需要注意核实规划条件。
王德林律师提示：
买地或买房前，建议先到规划和国土部门核实土地的实际规划情况，不要只看对方提供的图纸或证件。如果发现面积缩水或存在不能转让的部分，及时要求对方退款或调整合同，必要时通过法律途径维权。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市