未取得预售许可证签商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证签商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，深发公司并未取得该大厦所占土地的使用权证，也没有取得商品房预售许可证。同时，该土地的实际使用权人海南厚南旅业有限公司（厚南公司）虽然事后出具了承诺书表示认可销售行为，但最初并未在合同上签字盖章。顺兴公司因此向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款。

案件还涉及厚南公司、深发公司以及另一家公司之间复杂的项目转让和合作建房关系。在诉讼过程中，各方对合同是否有效、责任如何承担等问题产生了严重分歧。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售合同缺少法定条件，应属无效合同，深发公司应返还全部购房款及利息。

深发公司则认为：虽然手续不全，但事后已经补办了部分审批手续，且厚南公司作为土地使用权人已经出具承诺书认可了销售行为，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

法院最终认定，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，法律明确规定开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证等法定手续，才能对外销售期房。未取得这些证照签订的预售合同，因违反法律强制性规定而归于无效。

第二，本案中厚南公司事后出具承诺书的行为，并不能补正合同效力。因为合同无效是自始无效，不能通过事后追认或补办手续来使无效合同变为有效，除非在起诉前已经取得全部法定证照。

第三，购房者在购买期房时，一定要核实开发商的五证是否齐全，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，说明该项目存在重大法律风险，切勿盲目支付大额购房款。

王德林律师提示：

购买期房前，建议您务必要求开发商出示五证原件，并到当地房管部门核实真伪。如果您在文山地区遇到类似问题，可以携带购房合同和付款凭证来所咨询，我们将帮助您分析合同效力并维护合法权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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