房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋商厦，租给宇航公司开商场。双方签了租赁合同，约定租期多年，租金逐年增长。合同签好后，宇航公司开始装修、交定金，商厦也开了张。

但问题来了：商厦的消防、供电等设施没达标，消防部门查了以后认定存在重大火险隐患，要求停业整改。结果商场被迫关门，双方为租金怎么算、谁违约吵上了法庭。

争议焦点

郊区供销公司认为：宇航公司欠付租金，应按合同约定的金额继续支付。

宇航公司认为：商厦因消防问题不能正常经营，是郊区供销公司没履行好提供合格房屋的义务，自己有权拒付或减少租金。

法院判决

最高人民法院二审认定：房屋租赁合同本身有效，但商厦在违法状态下经营期间，不能按原合同标准计算租金。法院根据公平原则，酌情降低了该期间的租金标准，并判令宇航公司支付合理租金。

律师分析

第一，合同有效不等于履行合法。房屋租赁合同即使有效，如果出租方交付的房屋不符合消防、安全等法定条件，承租方有权主张减少租金或暂不支付。

第二，合同履行抗辩权要依法行使。承租方发现房屋有重大安全隐患，可以拒绝支付租金，但需要及时通知出租方并保留证据，不能一直不付又不沟通。

第三，法院会考虑公平原则调整租金。在房屋实际无法正常使用期间，法院不会机械按合同判令全额租金，而是根据实际使用情况和双方过错合理确定。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确房屋必须符合消防、水电等法定使用条件，并约定违约责任。如果遇到房屋无法正常使用的情况，应及时书面通知对方并保留证据。在文山地区，不少商铺租赁纠纷就是因为忽视了消防验收问题，建议承租方在开业前主动核实房屋是否通过消防检查。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市