未取得预售许可证的商品房买卖合同是否无效

未取得预售许可证的商品房买卖合同是否无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司把正在建设的“红城湖国际大厦”A座卖给海南顺兴房地产公司，总价超过4亿元。顺兴公司支付了5000万元后，发现这块地的土地使用权证还在另一家公司——厚南公司手里，深发公司也没有拿到商品房预售许可证。

顺兴公司认为合同违法，要求法院判决合同无效，让深发公司还钱。厚南公司虽然事后出具了“承诺书”表示认可销售，但顺兴公司坚持起诉。案件一直打到最高人民法院。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有土地使用权证和商品房预售许可证，没有卖期房的主体资格，合同违反法律强制性规定，应当无效。深发公司则辩称：三方已有合作建房协议，厚南公司也出具了承诺书，合同已经实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订《商品房购销合同》时，既未取得土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定。虽然事后补办了一些手续，但签订合同时不具备法定条件，故判决该预售合同无效，深发公司返还顺兴公司5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售是特殊交易，法律要求开发商必须“五证齐全”，包括土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。缺任何一证，预售合同都可能被认定无效。

第二，事后补办手续或出具承诺书，不能改变合同签订时的违法状态。法院判断合同效力，看的是签订时是否具备法定条件，而不是事后能否补救。

第三，购房者支付了大额房款，却可能因为开发商手续不全而拿不到房子，风险极高。本案中顺兴公司虽然拿回了本金，但资金被占用多年，损失不小。

王德林律师提示：

购买期房前，务必查验开发商的“五证”，特别是土地使用权证和预售许可证。在文山地区，部分楼盘存在先卖后补手续的情况，建议购房者签约前到当地住建部门核实项目资质。如果发现开发商证件不全，不要支付定金或房款，已付款的应及时咨询律师，通过法律途径维权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市