按揭贷款不办抵押登记，合同是否有效

按揭贷款不办抵押登记，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价数千万元，采用银行按揭贷款方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将购房权益抵押给银行，银行提供贷款，泰合公司承担担保责任。合同签订后，银行支付了贷款，中振公司也收到了泰合公司出具的购房款收条。

但中振公司后续只还了部分贷款本息，剩余本金和利息一直未还。银行多次催讨无果，起诉到法院，要求解除合同，让中振公司用房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的《房地产抵押管理办法》，抵押应当无效；而且中振公司后来又把同一房产抵押给了另一家广州国投公司，并办理了抵押登记，银行的抵押权不能对抗该登记。

宝丰银行认为：按揭合同是三方自愿签订的，内容合法，且已实际履行，应当认定为有效合同，中振公司欠款不还，银行有权要求处置抵押物优先受偿。

法院判决

最高人民法院判决：维持一审关于解除合同、中振公司还款、银行对抵押物享有优先受偿权等内容，撤销一审关于担保人责任的部分。法院认为，按揭不同于一般财产抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效；中振公司后来将房产抵押给广州国投的行为发生在按揭合同之后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同的核心是贷款关系，抵押登记只是担保措施。即便没有办理抵押登记，贷款合同本身仍然有效，借款人不能以未登记为由拒绝还款。本案中，法院明确区分了按揭和一般抵押，认为不能套用地方规章来否定合同效力。

第二，抵押登记的时间顺序很重要。先设立的合法按揭权益，优先于后设立的抵押登记。中振公司试图用后来的抵押登记来否定之前的按揭合同，法院不予支持。企业或个人在办理抵押贷款时，应当注意抵押登记的先后顺序，避免产生权利冲突。

王德林律师提示：

购房按揭贷款时，即使没有及时办理抵押登记，贷款合同仍然有效，借款人不能以此为由不还贷款。在文山地区，建议购房者和银行在签订按揭合同后尽快办理抵押登记，避免因登记延迟引发不必要的纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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