房屋租赁合同违法履行时租金如何认定

房屋租赁合同违法履行时租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1990年代，苏州郊区供销公司建了一栋楼，租给宇航公司开商厦。双方签了租赁协议，约定租期多年，租金逐年增长。宇航公司支付了部分租金后，商厦在消防、水电等设施未达标的情况下就开张营业了。消防部门检查后发现大楼存在重大火险隐患，要求停业整改。商厦停业后，双方因租金支付问题发生纠纷，郊区供销公司起诉宇航公司要求支付租金，宇航公司则反诉要求赔偿损失。

争议焦点

宇航公司认为：郊区供销公司未按约定完成消防系统、水电增容等配套工程，导致商厦无法正常经营，因此自己有权拒绝支付租金。郊区供销公司则认为：宇航公司明知消防未验收仍强行开业，停业后果应由宇航公司自己承担，租金必须照付。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方签订的租赁合同有效，但合同履行期间商厦处于违法经营状态。法院判决宇航公司应按合同约定标准支付租金，但考虑到商厦因消防问题停业期间无法正常使用，该期间的租金标准应适当降低，由双方按公平原则分担损失。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不能随意行使。即使一方未完全履行合同义务，另一方也不能直接拒绝履行自己的义务，而要看违约行为是否导致合同目的无法实现。本案中消防设施不完善虽影响经营，但并未使合同根本无法履行。

第二，违法履行期间的租金标准需合理认定。房屋租赁合同履行过程中，如果房屋因违法问题被责令停业，承租人仍要承担租金，但法院会根据公平原则调整租金数额，避免承租人承担过重损失。

第三，租赁双方都应确保房屋合法使用。出租人应保证房屋符合消防、用电等安全要求，承租人也不应在明知存在安全隐患的情况下强行营业，否则双方都可能面临行政处罚和经济损失。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必明确双方在消防、水电等配套设施上的责任分工。如果出租方未完成配套工程，承租方应及时书面催告，不要强行开业。在文山地区处理类似租赁纠纷时，建议保留好所有付款凭证和沟通记录，以便在诉讼中证明履行情况。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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