房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋楼，租给宇航公司开商厦，租期很长，租金逐年递增。双方签了正式租赁合同，还办了公证。但大楼还没通过消防验收，宇航公司就急着开业了。

开业后消防部门查出大楼存在重大火险隐患，责令停业整改。商厦因此停业，双方就租金该不该付、按什么标准付，闹上了法庭。

争议焦点

郊区供销公司认为，租赁合同有效，宇航公司应按合同约定支付租金，不能以消防问题为由拒付或少付。

宇航公司认为，大楼消防不合格是郊区供销公司的责任，导致商厦无法正常经营，合同无法继续履行，不应按原标准支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认为，租赁合同本身有效，但在违法履行期间，房屋不具备合法使用条件，不能按合同约定标准计算租金。法院根据公平原则，参照当地同类房屋的实际使用收益情况，酌情降低了租金标准。

律师分析

第一，租赁合同有效不等于履行状态合法。房屋未经消防验收就投入使用，违反了强制性规定，承租人可以主张减免租金。

第二，合同履行抗辩权可以行使。一方违约导致对方无法正常使用房屋，另一方有权拒绝按原标准支付租金，但应支付合理的使用费。

第三，法院会依据公平原则调整租金。即使合同约定明确，如果房屋存在安全隐患导致无法正常经营，法院不会机械地按合同判，而是根据实际使用价值确定租金。

王德林律师提示：

在文山地区，承租商铺前一定要核实房屋是否通过消防验收，如果出租方无法提供合格证明，建议在合同中明确约定消防责任和停业期间的租金减免条款。出租方也应确保交付的房屋合法可用，否则可能面临租金损失甚至赔偿。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市