土地转让合同因含城市道路被判部分无效
土地转让合同因含城市道路被判部分无效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家开发公司把自己名下一块土地转让给另一家公司，双方签了合同，也办了土地使用证。但拿到证后，买方公司去规划局审批时才发现，土地使用证上写的面积和规划部门实际规划的面积对不上。原来，这块地西边和北边的道路按照规划应该是30米宽，但土地使用证上只标了20米宽，导致实际能用的土地面积比证上写的少了很多。
更麻烦的是，这块地里有将近1000平方米属于城市道路用地。按照法律规定，城市道路属于市政设施，是不能拿来转让的。买方公司发现面积少了，多次找卖方和政府部门要求补偿或退款，都没解决，最后只能告到法院。
争议焦点
卖方公司认为：双方签合同时是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门办的，自己没有过错，合同应该有效。
买方公司认为：卖方提供的土地使用证上写的面积和实际能用的面积不符，而且城市道路不能转让，合同应当无效。
法院判决
最高人民法院终审判决：双方签的土地转让合同，涉及城市道路面积的部分无效，符合规划要求的土地面积部分有效。以规划部门确定的实际面积为准，卖方多收的转让费要退还给买方。同时，卖方还要赔偿买方因勘测、设计等造成的经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确规定不能转让。如果开发商在转让土地时把道路也打包算进面积，这部分转让行为是无效的。买房人要注意，不能只看土地使用证上的数字，还要核实规划部门对这块地的实际规划。
第二，卖方有义务提供准确的土地信息。如果卖方提供的土地位置图没有经过规划部门审批，导致土地使用证面积和实际规划面积不符，卖方要承担主要责任。买方因此产生的损失，比如设计费、勘察费等，卖方需要赔偿。
第三，合同部分无效不等于全部无效。法院会区分有效部分和无效部分，能继续履行的部分可以维持，无效的部分则要返还相应款项。这样既保护了交易稳定，也维护了法律秩序。
王德林律师提示：
购买土地前，一定要去规划部门核实土地的规划用途、道路红线等关键信息，不能仅凭卖方提供的资料或土地使用证就做决定。在文山地区，我们也遇到过类似案件，当事人因为没查规划，买到的土地实际面积少了很多，最后只能打官司维权。建议在签合同前委托专业律师做尽职调查，避免后续纠纷。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市