开发商延期交房，购房者能解除合同吗

开发商延期交房，购房者能解除合同吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房预售合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同约定深业公司应在特定日期前交付房屋，如果逾期超过一定天数，旅游公司有权解除合同并要求退款和双倍返还定金。

旅游公司按约定支付了购房款，但深业公司因供电问题未能按期交房。供电延迟的原因是电业局未及时落实供电设施，经政府协调才最终通电。旅游公司认为深业公司违约，起诉要求解除合同并返还购房款及利息。深业公司辩称供电问题是其不能控制的事件，应据实延期交房。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司未按期交房，构成违约，合同约定的解除条件已经成就，应解除合同并退还购房款本息、双倍返还定金。深业公司主张：供电问题属于合同约定的"非其所能控制的事件"，交房期限应当顺延，合同应继续履行，其仅承担逾期交房的部分违约责任。

法院判决

一审法院（黑龙江省高级人民法院）支持旅游公司，判决解除合同、深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。二审法院（最高人民法院）改判：合同继续履行，深业公司应在判决生效后交付房屋，并支付从合同约定交房日至实际供电日期间的逾期交房违约金（按银行贷款利率计算）。最高人民检察院提出抗诉，但最高人民法院最终维持了二审判决。

律师分析

第一，合同效力的认定。本案中，深业公司虽未在签订合同时取得国有土地使用权证，但最高人民法院认为，只要合同是双方真实意思表示、内容不违法，就应认定有效。购房者不能仅因开发商手续不全就主张合同无效，关键在于合同是否具备履行的可能性。

第二，延期交房的免责事由。合同约定"非其所能控制的事件"可延期交房，本案中供电问题涉及第三方电业局的配合，确实属于深业公司不能控制的因素。法院认定交房期限可顺延至正式供电之日，但顺延后的逾期仍应承担违约责任。

第三，解除合同的条件。合同约定逾期交房超过一定天数，购房者才可提出解除合同。本案中，在旅游公司起诉时，该天数尚未达到，因此法院未支持解除合同，而是判决继续履行并赔偿损失。购房者要注意，解除权不是随时都能行使的，必须符合合同约定或法律规定。

王德林律师提示：

购买期房时，建议在合同中明确约定延期交房的具体免责情形，避免像本案中"非其所能控制的事件"这类模糊条款。如果遇到开发商延期交房，要及时收集证据，包括合同、付款凭证、开发商延期通知等。在文山地区，类似纠纷中购房者往往因合同条款不清晰而陷入被动，建议在签订合同时请专业律师审查。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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