商品房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

商品房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司购买了武汉泰合广场的商业中心部分，并采用银行按揭贷款方式支付购房款。该公司与银行、开发商三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行向该公司发放了贷款，该公司按期偿还了一部分本息，但后来未能继续还款。

银行起诉到法院，要求解除合同并让该公司以房屋权益偿还欠款。该公司则主张，这份按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市的地方规定，应当认定为无效。此外，该公司还声称已将同一房屋抵押给了另一家金融机构。

争议焦点

银行认为，合同是各方自愿签订的，内容合法且已实际履行，应当有效。而购房公司则认为，按揭合同未办理抵押登记，按地方规定应属无效，且后续的抵押登记已设立，原按揭合同不应再约束该房屋。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，并判令解除合同，购房公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先受偿。同时纠正了一审判决中关于担保人责任的不当表述。

律师分析

第一，按揭合同不同于一般抵押。当时的国家法律并未规定抵押必须登记才生效，地方规章不能作为认定合同无效的依据。只要合同不违反法律、行政法规的强制性规定，就应当认定为有效。

第二，后续抵押登记是否有效，要看设立时房屋是否具备抵押条件。本案中，房屋在后续抵押时尚未竣工验收，依法不能作财产抵押，且该抵押所依据的贷款合同也未实际履行，因此后续抵押登记没有效力。

第三，购房者应当注意，按揭贷款合同即使未办理抵押登记，在司法实践中通常仍被认定为有效。购房者不能以未登记为由拒绝还款，银行仍有权要求购房者承担还款责任。

王德林律师提示：

购房者在办理按揭贷款时，务必及时配合银行办理抵押登记手续，避免因登记问题产生争议。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议咨询专业律师，了解合同效力及自身权利义务，以免承担不必要的法律风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市