商品房预售合同与以房抵债合同的区分

商品房预售合同与以房抵债合同的区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿余元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。但合同签订后，双方并未实际履行付款或交房义务。

2001年，省一建城建分公司起诉要求解除预售合同。人行清远支行辩称已通过贷款抵楼款方式付清购房款，并提供了一张加盖“广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部收款专用章”的收据。但省一建城建分公司指出该收据是华泰公司事后补办的，实际并未付款。

争议焦点

省一建城建分公司主张：双方签订的《房地产预售契约》是独立的商品房买卖合同，对方未实际支付购房款，合同目的无法实现，应解除合同。

人行清远支行主张：该预售合同实质是以房抵债协议的履行方式，其已通过贷款抵债方式付清了购房款，合同应继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定：本案《房地产预售契约》虽名为商品房预售合同，但实质上是为履行此前《抵债协议书》而签订，双方的真实意思是以房产抵偿债务，并非独立的商品房买卖关系。因此，合同性质应认定为以房抵债合同。鉴于抵债协议已实际履行，驳回了省一建城建分公司解除合同的诉讼请求。

律师分析

第一，合同性质的认定需综合审查双方的真实意思表示。本案中，预售合同的签订背景、目的和履行方式均指向债务抵偿，而非单纯的房屋买卖，因此法院认定其为以房抵债合同。

第二，收据的真实性不等于付款事实。即便收据形式完备，若无对应的银行转账记录或实际资金流向，法院仍可能认定付款未实际发生。本案中，收据系事后补开，且无配套付款凭证，未被法院采信。

第三，以房抵债合同与商品房预售合同在法律后果上存在重大差异。前者侧重债务清偿，后者侧重房屋买卖交易，当事人应根据实际法律关系选择正确的诉讼策略。

王德林律师提示：

在签订涉及房产抵债的协议时，应明确约定合同性质，并保留完整的付款凭证。若在文山地区遇到类似纠纷，建议咨询专业律师，避免因合同定性错误导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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