城市道路能否随土地一起转让
城市道路能否随土地一起转让
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市一家发展公司将自己名下的一块土地转让给海南置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司支付了转让款，并拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划局审批时，发现土地证上标注的面积和实际面积对不上。
原来，这块土地中包含了城市道路。按照规划，道路宽度应为40米，但土地使用证上只标了30米。规划局重新测量后，置地公司实际能使用的土地面积比土地证上记载的少了近一千平方米。置地公司多次要求发展公司补足面积或退还多收的钱，都没有结果，只好起诉到法院。
争议焦点
发展公司认为，双方是按照整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门登记的，自己没有任何过错，合同应当有效。置地公司则认为，发展公司提供的土地位置图没有经过规划部门审批，导致土地使用证面积不准确，而且城市道路属于市政设施，依法不能转让，合同应当无效。
法院判决
一审法院判决合同部分有效、部分无效，发展公司返还多收的土地转让金并赔偿置地公司的损失。最高人民法院二审维持了一审判决，认定转让合同中涉及城市道路面积的部分无效，符合规划要求的土地面积部分有效，发展公司需要返还多收的款项并赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政公用设施，法律明确规定不得转让。企业在转让土地时，如果土地中包含规划的城市道路，这部分面积不能计入转让范围，更不能向受让人收取转让费。
第二，土地转让方有义务提供经过规划部门审批的准确坐标图。如果转让方提供的是未审批的位置图，导致土地使用证面积与规划实际面积不符，转让方要承担主要责任。
第三，合同部分无效不等于整个合同都无效。法院会根据实际情况，对符合法律规定的部分继续认可效力，对违法的部分予以否定，这样既保护了交易安全，也维护了法律严肃性。
王德林律师提示：
购买或受让土地前，一定要到规划部门核实土地的规划用途和实际面积，特别是要确认土地中是否包含城市道路等不能转让的公共设施。在文山地区，类似因土地面积不实引发的纠纷时有发生，建议在签订合同前委托专业律师进行尽职调查，避免因信息不对称造成损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市