未取得预售许可证签购房合同有效吗

未取得预售许可证签购房合同有效吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司把红城湖国际大厦A座预售给顺兴公司，总价4.2亿多元。合同约定要经过原开发商厚南公司盖章才生效。厚南公司事后出具承诺书表示认可这笔交易。

顺兴公司付了5000万元后，发现深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，于是起诉要求确认合同无效，让深发公司退还全部购房款和利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同违反法律强制性规定，应当无效。

深发公司认为：合同经过厚南公司追认，且项目已实际开工建设，合同应当有效，双方继续履行即可。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司的合作建房关系有效，但合同中约定深发公司提前支付7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效。

最高人民法院在二审中进一步明确：未取得土地使用权证和商品房预售许可证所签订的商品房预售合同，因违反法律强制性规定，应认定为无效合同。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，开发商预售商品房应当取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，缺一不可。

第二，合同无效的法律后果是恢复原状。根据《民法典》第157条，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方损失。

第三，购房人要注意审查开发商证件。在签订商品房预售合同前，应当要求开发商出示五证，特别是商品房预售许可证，避免因合同无效导致资金损失。

王德林律师提示：

购买期房时，建议先到当地住建部门官网查询项目是否取得预售许可证。如果开发商以"内部认购""诚意金"等名义提前收款，风险很高。在文山地区，购房人遇到类似问题可以委托律师查询项目土地和规划手续，确保交易安全。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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