按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭贷款方式支付。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将购房合同权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行支付了贷款，中振公司也陆续还款。但后来中振公司未能按期还款，宝丰支行起诉要求解除合同并偿还欠款。

中振公司主张，该按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市的地方性规定，应当认定为无效。此外，中振公司还将同一房产抵押给了另一家银行广州国投，并办理了抵押登记。宝丰支行则认为合同有效，要求继续履行。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》关于“未经抵押登记，抵押无效”的规定，合同应属无效。同时，争议房产已抵押给广州国投并办理登记，宝丰支行不享有优先受偿权。

宝丰支行认为：按揭合同是三方自愿签订，内容不违法，已实际履行，应当有效。未办理抵押登记不影响合同效力，中振公司以此为由否定合同效力没有依据。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审法院关于按揭合同有效、解除合同、中振公司偿还贷款本金及利息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。同时撤销一审判决中涉及担保人责任的第三项。核心理由是：按揭不同于一般的财产抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，仅以地方性规定认定合同无效缺乏法律依据。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同有区别。按揭贷款中，购房人将购房合同权益质押给银行，银行发放贷款，这是一种特殊的融资担保方式。不能简单套用抵押登记的规定来否定合同效力。

第二，合同效力主要看是否违反法律、行政法规的强制性规定。地方性规章不能作为认定合同无效的依据。本案中，虽然武汉市有抵押登记的要求，但国家法律层面没有类似规定，因此合同仍然有效。

第三，后设立的抵押不能否定在先的按揭权利。中振公司将房产抵押给广州国投是在按揭合同之后，且该抵押所依据的合同未实际履行，因此不能对抗宝丰支行的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，务必与银行、开发商签订书面合同，明确各方权利义务。即使当地有抵押登记要求，未登记也不必然导致合同无效，但建议尽早办理登记以保障权益。在文山地区，购房者如遇到按揭纠纷，应及时咨询专业律师，避免因程序问题影响自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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