签了购房合同但没付钱，合同是否有效
签了购房合同但没付钱，合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家金融公司（后由中国人民银行清远市中心支行承接）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资开发的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场，来抵偿欠金融公司的1.2亿多元贷款本息。随后，金融公司与开发商省一建城建分公司签订了正式的《房地产预售契约》，将这两层楼共计7900平方米的房产以1.185亿港元的价格出售给金融公司。
双方在签约当天还把这笔大合同拆成了四份小合同，并办理了预售登记。但奇怪的是，合同签完后，双方都没有实际履行。金融公司没有付过一分钱，开发商也没有交房。直到2001年，开发商向法院起诉，要求解除这些购房合同。
争议焦点
金融公司认为：自己已经用华泰公司的贷款本息抵付了购房款，并且手里有一张盖了章的1.185亿港元收据，所以购房款已经付清，合同应当继续履行。
开发商则认为：这张收据是事后补开的，没有任何银行转账凭证或现金收款记录，而且金融公司从未实际支付过任何款项。所谓的"以贷抵房"只是金融公司与华泰公司之间的债务安排，与开发商无关，购房合同应当解除。
法院判决
最高人民法院二审支持了开发商的诉求，判决解除双方签订的《房地产预售契约》。理由是：金融公司虽然拿出一张收据，但无法提供任何实际付款的银行凭证或财务记录，而开发商提供了华泰公司负责人要求补开收据的函件，证明这张收据只是为完善手续而补开，并非真实付款。因此，金融公司没有履行购房合同约定的付款义务，开发商有权要求解除合同。
律师分析
这个案子涉及一个常见但容易被混淆的问题：商品房预售合同和以房抵债协议到底有什么区别？
第一，合同性质不同。商品房预售合同是开发商与购房人之间关于房屋买卖的约定，核心是"一手交钱、一手交房"。而以房抵债协议是债务人与债权人之间用房产抵偿债务的约定，核心是"以物抵债"。本案中，金融公司与华泰公司之间是抵债关系，但金融公司与开发商之间是买卖关系，不能混为一谈。
第二，付款义务必须实际履行。购房合同中约定的付款义务，需要有真实的资金流动作为证明，比如银行转账记录、现金收据等。仅凭一张后补的收据，没有对应的付款凭证，法院不会认定已经付款。在文山地区，类似案件中不少当事人因为拿不出实际付款证据而败诉。
第三，合同解除不等于债权消灭。本案中，法院解除了购房合同，但金融公司对华泰公司的债权依然存在，可以另行向华泰公司追偿。这意味着，选择"以房抵债"时，一定要确保房产已经实际过户或款项已经付清，否则可能面临"房钱两空"的风险。
王德林律师提示：
签订商品房买卖合同时，务必保存好每一笔付款的银行转账凭证或正规收据，不要轻信后补的"收据"或"证明"。如果涉及以房抵债，建议在合同中明确约定抵债完成后及时办理房产过户手续，避免因付款证据不足导致合同被解除。文山地区的朋友如有类似问题，建议提前咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市