买地时发现面积缩水怎么办
买地时发现面积缩水怎么办
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家公司从另一家公司手里买了一块地，双方签了合同，办了土地使用证。但买地公司拿着土地使用证去规划局审批时，发现实际能用的土地面积比证上写的少了近千平方米。原因是土地证上标明的道路宽度和规划部门要求的宽度不一样，规划部门要求主干道宽50米，土地证上只标了30米，导致可建面积减少。
买地公司找卖地公司要求退款或补偿，没谈拢，就告到了法院。原来卖地公司办证时用的位置图没有经过规划部门审批，而且把属于市政设施的城市道路也当作可转让的土地一并卖给了买地公司。
争议焦点
买地公司认为：卖地公司提供的土地使用证上写明的面积与实际能用的面积不符，而且城市道路不能转让，合同应无效，卖地公司应退款并赔偿损失。
卖地公司认为：双方是按整体面积转让的，土地位置图和规划坐标图一致，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没有过错，合同应有效。
法院判决
最高人民法院终审判决：双方合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分有效。卖地公司多收的土地转让金应返还给买地公司，并赔偿买地公司因勘测、设计等造成的经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。卖地公司把道路面积和土地一并转让，这部分合同内容违法，自然无效。大家在买卖土地或房产时，要注意区分哪些是市政公共设施，哪些是可转让的私有产权。
第二，卖地公司办证时提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证面积和实际规划面积不符，这属于卖地公司的过错。买地公司基于对土地使用证的信任进行设计、勘探，由此产生的损失应由卖地公司承担。
第三，合同部分无效不等于全部无效。法院认为，符合规划要求的土地面积部分可以继续履行，买地公司也愿意承担道路面积的征地费，说明双方对这部分内容没有争议。因此，法院采取了"部分有效、部分无效"的处理方式，既保护了买地公司的合法权益，也尊重了双方的真实意愿。
王德林律师提示：
购买土地或房产前，一定要去规划部门核实土地的实际规划情况，不要只看土地使用证。在文山地区，类似因规划调整导致面积缩水的纠纷并不少见，建议在合同中明确约定面积不符时的处理方式，比如退款、调价或解除合同的权利。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市