未取得预售许可证的商品房预售合同效力

未取得预售许可证的商品房预售合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，深发公司在签订合同时，并未取得该大厦的土地使用权证和商品房预售许可证，而且该土地的实际使用权人另有其人。顺兴公司因此向法院起诉，要求确认合同无效，并返还已付购房款及利息。

实际上，这块地的土地使用权最初属于厚南公司。厚南公司曾与凯鹏公司合作开发该项目，后来凯鹏公司又将部分项目转让给深发公司。厚南公司虽然事后出具了承诺书，表示认可深发公司的销售行为，但整个项目的土地手续和预售许可始终存在瑕疵。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售合同缺少法定条件，应当认定无效，深发公司应返还全部购房款并赔偿利息损失。

深发公司则认为：虽然手续不全，但厚南公司作为土地使用权人已经书面认可了销售行为，且项目正在建设中，合同应当继续履行，顺兴公司无权单方面要求解除。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订商品房预售合同时，未取得土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了当时法律关于商品房预售的强制性规定。因此，双方签订的《商品房购销合同》依法应认定为无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款，并承担相应的利息损失。

律师分析

第一，商品房预售合同的效力取决于开发商是否具备法定条件。根据法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少任何一个证件，合同都可能被认定无效。本案中深发公司连最基本的两证都没有，合同自然无法得到法律保护。

第二，事后追认不能弥补合同效力缺陷。虽然厚南公司事后出具了承诺书，但合同生效时深发公司就不具备预售资格，这种根本性的缺陷无法通过事后追认来补救。购房者在签订预售合同时，一定要核实开发商是否已经取得了所有法定证件。

第三，大额购房款的风险防范。本案中顺兴公司支付了5000万元巨款，却因为合同无效而陷入被动。如果购房者在付款前先核实开发商的资质和证件情况，完全可以避免这种风险。在文山地区的房产交易中，同样需要特别注意开发商的预售许可问题。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，务必先查看开发商是否已经取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。这三证缺一不可，否则合同可能无效，已付房款可能面临追讨困难。建议购房者在付款前，请专业律师协助核实相关证件，避免不必要的经济损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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