买房签了预售合同，可能不是买卖而是以房抵债
买房签了预售合同，可能不是买卖而是以房抵债
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行1.2亿多元贷款还不上，就提出用自己在广州购买的一处商场物业来抵债。银行同意了，双方签了《抵债协议书》。随后，银行和开发商签了《房地产预售契约》，看起来像是银行买了开发商的房子。
但奇怪的是，双方签完合同后，银行一直没有实际付购房款，开发商也没有把房子交给银行。几年后，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。银行则辩称，自己已经用贷款抵了购房款，合同已经履行完毕。
争议焦点
开发商认为：银行从未实际支付过购房款，所谓的“以贷抵款”只是银行和欠款公司之间的约定，与自己无关，合同应当解除。
银行认为：自己与欠款公司签了《抵债协议书》，欠款公司用购房款抵了贷款，开发商也开了收据，购房款已经付清，合同有效。
法院判决
最高人民法院二审认定：这份《房地产预售契约》本质上不是商品房买卖，而是以房抵债。银行没有实际支付购房款，开发商也没有交付房屋，合同没有实际履行。最终判决解除合同，驳回银行的抗辩。
律师分析
第一，判断一份合同是商品房预售还是以房抵债，不能只看表面写的“预售契约”，要看各方真实的法律关系。本案中，银行和欠款公司之间是借贷关系，房子只是用来抵债的工具，银行和开发商之间并没有真实的买卖意图。
第二，以房抵债合同和商品房预售合同在法律后果上有重大区别。以房抵债中，债权人并不能直接要求开发商交房，只能要求债务人履行还款义务或处置抵债资产。
第三，普通人买房时要特别注意：如果卖方要求你与第三方签订“抵债协议”或“以房抵债协议”，而不是直接付购房款，这很可能不是正常的商品房买卖，存在较大风险。
王德林律师提示：
买房是大事，签合同前一定要核实清楚：你付的钱是购房款还是替别人还债。如果对方拿“以房抵债”的说辞来解释不交房、不办证，很可能是在推卸责任。在文山地区，也有类似案件提醒大家，遇到这种“抵债房”要格外谨慎，最好请专业律师审查合同。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市