购房合同因开发商延期交房能否解除

购房合同因开发商延期交房能否解除

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦房屋，总价款为人民币万元。旅游公司按照合同约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交付房屋。

深业公司称，延期交房是因为供电问题、施工中遇到异常困难等“非其所能控制的事件”所致。旅游公司则认为深业公司构成违约，要求解除合同并返还购房款及利息、双倍返还定金。双方因此产生纠纷，旅游公司向法院提起诉讼。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司未能按期交房，构成违约，合同应解除，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。

深业公司辩称：延期交房是因供电问题等不可控因素，符合合同约定的延期条件，合同应继续履行，其不应承担违约责任。

法院判决

一审法院判决解除合同，深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。二审法院改判合同继续履行，深业公司向旅游公司支付逾期交房期间的利息损失。最高人民检察院提出抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决。

核心理由：深业公司在供电问题上存在不能控制的因素，交房日期可相应顺延。旅游公司起诉时，合同约定的终止条件尚未出现，且深业大厦已通过竣工验收可以交付使用，因此合同应继续履行，但深业公司需承担逾期交房的违约责任。

律师分析

第一，合同解除权的行使有严格条件。并非开发商一延期交房，购房人就可以立即解除合同。要看合同是否约定了解除条件以及该条件是否已经成就。本案中，合同约定的解除条件是逾期交房超过60天，而旅游公司起诉时尚未达到这个天数。

第二，不可抗力或“非所能控制事件”的认定需要证据。开发商主张延期交房是因供电、施工等不可控因素，需要提供政府部门证明等证据。法院认可后，交房期限可以相应顺延，但顺延后仍逾期就要承担违约责任。

第三，合同效力问题。最高人民检察院抗诉认为开发商未取得国有土地使用权证导致合同无效，但法院认定双方合同系真实意思表示，内容合法，合同有效。这说明，在房地产管理法施行前，合同效力的认定更注重当事人真实意思。

王德林律师提示：

购房时要注意合同中关于交房时间、延期交房违约责任以及解除合同条件的约定。如果开发商延期交房，不要轻易自行搬入或放弃权利，可以先收集证据，咨询专业律师再决定是否解除合同。在文山地区，类似纠纷中法院通常会优先保护合同稳定性，但开发商仍需承担逾期交房的赔偿责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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