未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司把红城湖国际大厦A座预售给顺兴公司，总价超过4亿元。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现深发公司在卖房时既没有取得土地使用权证，也没有商品房预售许可证。顺兴公司担心风险，起诉要求确认合同无效并要回购房款。

原来这座大厦的土地使用权原本属于厚南公司，深发公司是通过项目转让才获得开发权的，但相关手续并不齐全。顺兴公司认为深发公司没有售房资格，合同缺乏法定条件，应当认定为无效。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应当认定为无效合同，深发公司应当返还已付购房款及利息。

深发公司辩称：虽然手续存在瑕疵，但双方是真实意思表示，且顺兴公司曾提出设计修改意见，说明对合同是认可的，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司的合建合同有效，但合同中关于厚南公司提前取得7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效。最高人民法院二审对案件进行了全面审理，最终认定深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下与顺兴公司签订预售合同，违反了法律强制性规定，该合同应属无效。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要求合同，开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等法定证件，否则合同因违反法律强制性规定而无效。这是为了保护购房人的合法权益，防止"空手套白狼"的风险。

第二，合同无效后，开发商因该合同取得的财产应当返还。购房人可以要求返还已付购房款，并可以主张资金占用期间的利息损失。如果开发商存在恶意，购房人还可以要求其承担赔偿责任。

第三，购房人在签订商品房预售合同时，一定要核实开发商的五证是否齐全，特别是土地使用权证和预售许可证。如果发现证件不全，不要轻易付款，否则可能面临钱房两空的风险。

王德林律师提示：

购房是大事，建议您在签约前务必查验开发商的土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等关键证件。在文山地区，不少购房纠纷都源于开发商证件不全，购房人轻信口头承诺就付款。如果开发商拒绝出示证件或证件不齐，请立即停止交易并咨询专业律师，避免陷入合同无效的困境。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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