买房办按揭贷款没登记抵押有效吗

买房办按揭贷款没登记抵押有效吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款上千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行按时放款，中振公司也陆续还款，但后来中振公司资金链断裂，未能按期偿还剩余贷款本息。

宝丰支行多次催收无果，起诉到法院，要求解除贷款合同，并以中振公司所购房屋的权益来抵偿欠款。中振公司则提出抗辩，认为该按揭合同没有办理抵押登记，违反武汉市的地方规定，应属无效。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同签订后没有办理抵押登记，根据《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押无效；而且中振公司后来已将同一处房屋抵押给另一家信托公司并办理了登记，宝丰支行不享有优先受偿权。

宝丰支行认为：按揭合同是三方自愿签订，内容合法，且已实际履行多年，抵押登记并非合同生效的必要条件，合同应当有效，银行有权要求以房屋权益优先受偿。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，解除贷款合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期则以抵押物的拍卖价款优先偿还宝丰支行。法院同时指出，中振公司后设立的抵押因房屋尚未竣工验收且合同未实际履行，该抵押登记无效，不影响本案按揭银行的权益。

律师分析

第一，按揭贷款合同与一般的财产抵押合同不同。在我国现行法律中，按揭是一种特殊的担保方式，购房人将购房合同项下的权益转让给银行作为担保，并不以不动产抵押登记为生效要件。因此，仅因未办理抵押登记就主张合同无效，缺乏法律依据。

第二，地方性规章不能作为认定合同无效的直接依据。武汉市政府的《房地产抵押管理办法》属于地方政府规章，而《合同法》和《物权法》等上位法并未规定抵押未经登记即无效。法院在审理时，优先适用国家法律，地方规章只能作为参考。

第三，后设立的抵押不能对抗在先的按揭权益。本案中，中振公司在按揭合同之后又将同一房屋抵押给其他公司，但该抵押因房屋未竣工验收且合同未实际履行，登记本身不具有法律效力，因此不影响宝丰支行作为按揭银行享有的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房按揭贷款时，务必及时办理预告登记或抵押登记，这是保护银行和购房人双方权益的重要措施。如果遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师。在文山地区，此类商品房按揭纠纷也时有发生，当事人应当重视合同履行和登记手续，避免因程序问题影响自身合法权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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