联建联营合同如何区分及法院管辖权归属

联建联营合同如何区分及法院管辖权归属

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

内蒙古天富房地产股份有限公司与内蒙古自治区医院等单位签订了一份合作建设医疗保健综合楼的合同。合同约定，医院出地、天富公司出钱，共同建设一栋大楼，建成后双方按比例分配房屋面积。双方还约定成立一个联合管理办公室，负责大楼的日常运营管理。

项目建成后，因房屋分配、管理权归属等问题，双方产生严重分歧。天富公司主张双方是联营关系，要求按联营合同处理纠纷；医院方则认为这是土地合作开发，属于联建合同，应适用不动产纠纷的专属管辖规定。

争议焦点

天富公司认为：双方签订的合同属于联营合同，联营关系中的管理权纠纷属于民事纠纷，法院应当受理并审理联营合同的效力及履行问题。

医院方主张：双方实质是土地合作建房关系，属于联建合同纠纷，应当由不动产所在地法院专属管辖，且联合管理办公室的设立属于内部管理事项，不属于法院民事案件受理范围。

法院判决

最高人民法院二审认为，本案合同性质应当根据合同内容实质判断。双方约定共同出资、共同经营、共享收益、共担风险，符合联营合同的特征。联营体内管理机构的设置及管理权争议属于平等主体之间的民事纠纷，法院有权管辖。最终法院认定本案为联营合同纠纷，驳回医院方关于管辖权异议的主张，指令一审法院继续审理。

律师分析

第一，联建合同和联营合同虽然都涉及合作建设，但法律性质不同。联建合同本质是合作建房，重点在于土地和资金的结合，建成后按约定分配房屋；联营合同则强调共同经营、共担风险，双方对项目有共同的管理权和决策权。实践中，很多合同名称与实质内容不一致，法院会以合同约定的权利义务关系为准来定性。

第二，联营体内设立管理机构、分配管理权限，这些争议属于民事纠纷，法院应当受理。部分当事人认为内部管理事项不属于法院管辖，这是误解。只要涉及财产权益和合同权利义务，法院都有权处理。

第三，合同纠纷的管辖规则与不动产纠纷不同。如果合同被认定为联建合同，可能适用不动产专属管辖；但认定为联营合同，则按照一般合同纠纷的管辖规则处理。当事人在起诉前应当准确判断合同性质，避免因管辖权问题拖延诉讼。

王德林律师提示：

在签订合作建房或联营合同时，建议在合同中明确约定合同性质、管理权分配、争议解决方式等关键条款。如果合同内容涉及共同经营和共担风险，建议直接写明"联营合同"并约定管辖法院。文山地区的当事人在遇到类似纠纷时，可以先咨询专业律师对合同性质进行评估，再决定诉讼策略，避免因定性错误导致程序反复。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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