城市道路和土地一起转让，合同是否有效

城市道路和土地一起转让，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司，从政府拿到一块土地的使用权后，将这块地转让给了置地公司。双方签了合同，置地公司也付了钱，拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划部门审批时，发现土地实际面积比证上写的小了很多。

原因是土地使用证上标明的土地面积包含了城市道路的面积，而规划部门规定该道路是市区主干道，宽度比证上标明的宽，导致实际可用的土地面积少了上千平方米。置地公司要求退钱或补地，协商不成，起诉到法院。

争议焦点

发展公司认为，双方是按照整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没有过错，合同应该有效。置地公司则认为，土地使用证上的面积与实际不符，城市道路依法不能转让，合同应属无效，发展公司应退款并赔偿损失。

法院判决

最高人民法院终审判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求部分的土地转让有效。发展公司多收的土地转让金应返还给置地公司，并赔偿置地公司因此产生的设计费、勘察费等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。把道路面积当作可转让的土地一起卖，这部分合同内容因违反法律强制性规定而无效。

第二，转让土地时，卖方提供的土地位置图必须经过规划部门审批。如果未经审批就办证，导致土地使用证面积与实际规划面积不符，卖方要承担主要责任。

第三，合同部分无效不影响其他部分效力的，其他部分可以继续履行。法院没有全盘否定整个合同，而是区分了有效和无效部分，体现了尊重当事人意思自治和保护交易稳定的原则。

王德林律师提示：

购买或转让土地前，务必向规划部门核实土地的规划用途、道路红线等关键信息，不要仅凭卖方提供的图纸或土地使用证就签约。在文山地区，类似因规划与证载面积不符引发的纠纷并不少见，建议在合同中明确约定面积不符时的处理方式，避免事后扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市