未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同效力

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。然而，深发公司当时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。事后，土地权利人厚南公司虽然出具了承诺书，表示认可销售行为，但未在合同上签字盖章。顺兴公司发现项目土地使用权存在多次转让、手续不全等问题后，起诉要求确认合同无效并返还购房款。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有售房主体资格，合同缺少法定条件，应属无效。深发公司则认为：合同已经实际履行，且土地权利人厚南公司事后追认，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司与厚南公司之间的合建合同有效，但深发公司与顺兴公司签订的预售合同因未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，属于无效合同。法院判决深发公司返还顺兴公司已付购房款5000万元及利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少其中任何一项，所签合同都可能被认定为无效。

第二，事后追认不能替代法定手续。本案中，虽然土地权利人厚南公司事后出具了承诺书，但并未在合同上签字盖章，且深发公司始终没有补办预售许可证。这种追认无法弥补合同效力上的根本缺陷。

第三，购房人要注意审查证件。在购买预售商品房时，一定要核实开发商是否取得了五证（包括土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证）。如果开发商无法提供，就要警惕合同无效的风险。

王德林律师提示：

购房是大事，签合同前务必查验开发商的证件是否齐全。如果您在文山地区遇到类似问题，建议保留好付款凭证和合同原件，及时咨询专业律师，避免因合同无效导致资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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