城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地证去规划局审批时发现，土地证上标明的面积和实际面积对不上。原来，这块土地中包含了一段城市道路，道路宽度从规划要求的30米变成了土地证上的15米，导致实际可用的土地面积比合同约定的少了上千平方米。

置地公司找发展公司要求补偿或退款，对方不同意，于是打起了官司。一审法院认定合同部分无效，发展公司要退钱并赔偿损失。发展公司不服，上诉到最高人民法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地位置图和规划坐标图一致，土地使用证上的面积是国土部门的行为，公司没有过错，合同应当有效。

置地公司则认为：土地证上写明的面积与实际不符，位置图不是规划图，城市道路依法不能转让，合同应属无效，发展公司要承担责任。

法院判决

最高人民法院经审理认为，发展公司申办土地证时提供的位置图未经规划部门审批，导致土地证面积与规划不符，应承担主要责任。城市道路属于市政设施，法律规定不得转让，发展公司将道路面积一并转让的行为违法。最终判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地转让有效；发展公司多收的土地转让金要返还给置地公司，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公共设施，法律规定不得转让。开发商在转让土地时，必须把道路面积剔除，不能算在可转让的土地面积里。这一点很多人容易忽视，签合同前一定要核实土地性质。

第二，土地转让中的面积确认要以规划部门审批为准，不能只看土地证上的数字。本案中，土地证面积和规划面积相差很大，就是因为发展公司提供的位置图未经规划审批，导致土地部门发证依据错误。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院根据实际情况，把符合规划的土地转让部分认定为有效，只把违法的道路面积转让部分判为无效。这种处理方式既保护了交易安全，也维护了法律底线。

王德林律师提示：

购买或受让土地前，建议委托专业律师核实土地性质、规划条件和权属情况，特别是要确认土地中是否包含市政道路等不可转让的公共设施。在文山地区，类似纠纷也时有发生，提前做好法律审查可以避免后续的退款和赔偿争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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