买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿多元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以1.185亿港币的价格出售给对方。
但合同签订后，双方并未实际履行。省一建城建分公司认为这笔交易实际是以房抵债，并非真实买卖，清远金融市场并未支付购房款，于是起诉要求解除预售合同。人行清远支行则主张已通过贷款抵楼款的方式付清了购房款，并拿出一份盖有项目开发部章的收据作为证据。
争议焦点
省一建城建分公司认为：双方之间是名为买卖、实为以房抵债的关系，清远金融市场从未实际支付购房款，收据是事后补开，没有对应的付款凭证，合同应当解除。
人行清远支行认为：双方签订的是商品房预售合同，自己已通过将华泰公司所欠贷款转为购房款的方式履行了付款义务，收据就是付款凭证，合同合法有效。
法院判决
最高人民法院二审支持了省一建城建分公司的诉求，认定双方之间实质上是“以房抵债”关系，而非真实的商品房预售关系。理由包括：双方先签抵债协议，后签预售合同；收据系补开且无对应付款凭证；华泰公司法定代表人作为省一建城建分公司的代理人签署预售合同，表明各方明知交易本质。最终判决解除预售合同。
律师分析
第一，合同名称不是判断合同性质的唯一标准。法院会综合签约背景、履行过程、各方真实意思等事实，穿透表面形式，认定合同实质。本案中，抵债协议在先，预售合同在后，说明双方真实目的是以房抵债。
第二，付款凭证必须有真实资金流支撑。如果收据是事后补开，没有银行转账记录、付款凭证等证据，法院很难认定购房款已实际支付。企业或个人的大额交易，务必保留完整的付款记录。
第三，以房抵债与商品房预售在法律后果上差异很大。以房抵债协议下，债权人仅能主张债权，不能直接要求交付房屋；而预售合同则涉及产权转移、违约责任等。如果您遇到类似情况，应当先厘清合同性质，再主张权利。
王德林律师提示：
在文山地区，不少当事人因合同名称与实际交易不符而引发纠纷。建议在签订任何涉及房产的协议前，先咨询专业律师，明确合同性质和法律后果，避免因“名实不符”导致权利受损。同时，大额交易务必保留银行转账记录、收据原件等关键证据。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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