楼宇按揭贷款未办抵押登记是否有效

楼宇按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与银行、泰合公司三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定由银行提供贷款，中振公司将其与泰合公司的购房合同权益抵押给银行。银行按约发放了贷款，中振公司也支付了部分本息，但后来未能按期还款，银行起诉要求解除合同并追索欠款。

中振公司认为，该按揭合同没有按照当地政府规定办理抵押登记，应当认定为无效。此外，中振公司还主张，其已将争议房屋抵押给了另一家信托公司，并办理了抵押登记，因此银行无权优先受偿。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》，合同应无效；且房屋已抵押给案外人，银行不享有优先权。银行则认为：合同是双方自愿签订，合法有效，且已实际履行，中振公司应按约还贷。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审解除合同、中振公司一次性还本付息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。法院认为，按揭不同于一般抵押，仅因未办理抵押登记不足以认定合同无效。中振公司后续将房屋抵押给案外人的行为，因抵押时房屋未竣工验收且抵押合同未实际履行，该抵押登记无效，不影响银行的优先权。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同不同。在我国现行法律框架下，楼宇按揭是一种特殊的担保方式，购房人将购房合同项下的权益质押给银行，银行提供贷款。即便未办理不动产抵押登记，也不必然导致整个合同无效，银行仍可依据合同约定主张权利。

第二，抵押登记的效力问题。如果当地政府规章要求办理抵押登记，但国家法律层面没有明确规定未登记即无效，法院通常不会仅以此否定合同效力。实践中，银行应尽量办理预告登记或抵押登记，以保障自身优先受偿权。

第三，一房多抵的风险。购房人将同一房产先后抵押给不同债权人，后设立的抵押如果不符合法定条件（如抵押物未竣工、抵押合同未实际履行），可能被认定为无效。银行在放贷前应核实房产状态，避免后续权利冲突。

王德林律师提示：

购房人在选择按揭贷款时，务必按时足额还款，避免因逾期导致银行解除合同、要求一次性还清全部贷款。如果遇到经济困难，应主动与银行协商展期或重组债务。在文山地区，类似按揭纠纷时有发生，购房人应保留好贷款合同、还款凭证等材料，必要时咨询专业律师。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市