房屋租赁合同违法履行，租金如何确定

房屋租赁合同违法履行，租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司（简称郊区供销）建了一栋商厦，租给宇航开发经营公司（简称宇航公司）经营，租期20年。双方约定，宇航公司要先付定金，再按年交租金，每年租金固定增长。商厦的消防、水电等设施由郊区供销负责，装修和设备由宇航公司投入。

商厦开业后，消防部门检查发现大楼未经消防验收，存在重大火险隐患，要求停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司拒绝继续支付租金，郊区供销公司则起诉要求宇航公司支付欠付的租金。官司从一审打到最高人民法院。

争议焦点

宇航公司认为：郊区供销公司没有按约定完成消防、水电等配套设施，导致商厦被消防部门勒令停业，无法正常经营，所以有权拒绝支付租金。

郊区供销公司认为：商厦已经交付使用，宇航公司也实际开业经营，租金应按合同约定继续支付，不能因为消防问题就免租。

法院判决

最高人民法院终审判决：双方租赁合同有效，但商厦在违法经营期间（未经消防验收即开业），宇航公司可以按较低的标准支付房屋使用费，而不是按合同约定的高额租金。法院综合考虑了房屋的实际使用情况、双方过错等因素，酌情确定了租金数额。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是随便就能用的。一方未履行合同义务，另一方可以拒绝履行自己的义务，但必须是对等的、相互关联的义务。比如，房东没有提供合格的消防设施，租客可以拒付对应期间的租金，但不能永久拒付或以此为由解除合同。

第二，违法状态下的租金标准需要调整。房屋租赁合同本身有效，但如果房屋处于违法使用状态（如未经消防验收就营业），法院不会支持按合同约定的高额租金，而是根据房屋的实际使用价值、双方过错等因素，酌情确定一个合理的费用标准。

王德林律师提示：

租赁房屋前，务必核实房屋的消防、水电等设施是否通过验收，不要因为急于开业而忽视安全条件。在文山地区，不少商铺租赁纠纷都源于消防问题，建议在合同中明确约定配套设施的标准和交付时间，以及未达标的违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市