买到手的土地面积缩水，转让合同是否有效

买到手的土地面积缩水，转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家公司（发展公司）从政府拿到一块土地后，将这块土地转让给另一家公司（置地公司）。双方签了合同，置地公司付了钱，也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划局审批时，发现土地证上标明的面积和实际规划的面积对不上。

原来，这块土地中有一部分是城市道路，属于市政设施。发展公司转让土地时，把道路面积也算在内卖给了置地公司。按照规划部门的要求，道路宽度应该是30米，但土地证上标的是15米，导致实际可用的土地面积比证上写的小了很多。置地公司多次要求发展公司补偿或退款，都没有结果，最后只能告到法院。

争议焦点

发展公司认为：双方签合同时是按整体面积转让的，土地位置图和规划图是一致的，土地证上的面积是土地部门的行为，自己没过错，合同应该有效。

置地公司认为：土地证上写的面积和实际面积不符，土地位置图不是规划坐标图，城市道路依法不能转让，合同应该无效。

法院判决

最高人民法院最终认定：城市道路属于市政设施，法律规定不得转让，发展公司将道路面积一并转让的行为违法。合同涉及城市道路面积的部分无效，符合规划要求的土地面积部分有效。发展公司应返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的经济损失。

律师分析

第一，城市道路是公共设施，法律明确禁止转让。无论是土地使用权转让还是房屋买卖，如果合同中包含了市政道路、公共绿地等公共设施的面积，这部分转让都是无效的。买家不能为公共设施买单，卖家也不能把公共资源当作自己的财产来卖。

第二，土地转让中，卖家提供的土地信息必须真实准确。本案中，发展公司向国土局申办土地证时提供的位置图未经规划部门审批，导致土地证面积和实际规划面积不符，这就是卖家未尽到如实告知义务，需要承担主要责任。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院根据实际情况，将符合规划要求的土地部分认定为有效，这样既保护了买家的合理使用需求，也避免了资源浪费。这种"能履行的部分继续履行，不能履行的部分无效"的处理方式，在司法实践中比较常见。

王德林律师提示：

购买土地使用权或房产时，一定要核实土地证和规划审批文件是否一致，不能只看证上写的面积。文山地区的朋友如果遇到类似问题，建议在签合同前先到规划部门查询土地的详细规划信息，避免买到的土地面积"缩水"。如果发现卖家把公共设施面积算进转让面积，可以依法要求退款并主张赔偿。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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