未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南一家房地产公司（深发公司）在没有取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与另一家公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购一栋大厦的A座，总金额高达4亿多元。合同还约定，必须经过原开发商（厚南公司）签字盖章才能生效。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权存在多次转让，深发公司根本没有预售商品房的资格。于是顺兴公司起诉到法院，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同缺少法定条件，应属无效。

深发公司则认为：虽然手续不全，但合同已经实际履行，且事后补办了部分手续，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，该商品房预售合同无效。判决深发公司返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的主体资格有严格要求。没有取得土地使用权证和预售许可证就卖房，合同自始无效，不能因为事后补办手续就让无效合同变有效。

第二，购房者要注意，合同约定的生效条件也很重要。本案中合同约定必须经原开发商盖章才能生效，但实际并未盖章，这也是合同未能生效的原因之一。

第三，开发商在没有合法手续的情况下收取购房款，属于违规行为，购房者有权要求返还全部款项并赔偿利息损失。在文山地区，购房者如果遇到类似情况，一定要及时咨询专业律师，不要因为房子已经建起来就放弃维权。

王德林律师提示：

购买商品房前，务必核实开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证，这些证件可以在当地住建部门查询。如果开发商手续不全，不要轻易支付大额购房款，否则可能面临钱房两空的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市