楼花按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

楼花按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2000年，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场的商业房产，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。同日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将该房产的权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款2000万元，贷款期限10年，中振公司按季度分期还款，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行按约发放了贷款，中振公司支付了部分购房款，泰合公司也出具了收款收条。但中振公司仅偿还了部分贷款本息，剩余本金约1500万元及利息未还。宝丰支行多次催收无果，起诉要求解除合同，并以房产权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张：该按揭合同未办理抵押登记，违反武汉市政府《武汉市房地产抵押管理办法》的规定，抵押无效；且其已将同一房产抵押给另一家信托公司广州国投并办理了登记，宝丰支行不应享有优先受偿权。

宝丰支行认为：合同是双方自愿签订，符合法律规定，已实际履行，抵押未登记不影响合同效力，且中振公司后设的抵押不应影响本案按揭权利。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审判决，解除《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先清偿宝丰支行。法院认为，按揭不同于一般抵押，未办理抵押登记不违反当时国家法律，合同有效；中振公司后设的抵押因房产未竣工验收且贷款合同未履行，登记无效。

律师分析

第一，楼花按揭（即预售商品房按揭）与普通抵押不同。按揭是将购房合同权益质押给银行，而非直接抵押房产。在2000年前后，国家法律未明确规定按揭必须办理抵押登记，因此仅以未登记为由主张合同无效，法院一般不予支持。

第二，合同效力应以签订时的法律为准。武汉市的地方规章虽要求抵押登记，但国家法律层面没有强制规定，且合同已实际履行，双方权利义务明确，法院倾向于保护交易稳定。

第三，后设抵押的效力问题。如果抵押物尚未竣工验收，依法不能作为抵押财产，且后设抵押的贷款合同未实际履行，该抵押登记自始无效，不能对抗在先的按揭权人。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款时，务必按银行要求及时办理抵押登记或预告登记，避免因程序缺失引发争议。如果涉及同一房产的多个抵押，应按登记时间先后确定优先受偿顺序。在文山地区，建议购房者在签订按揭合同后尽快完成登记手续，以保障自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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