租赁合同履行中能否以对方违法为由拒付租金

租赁合同履行中能否以对方违法为由拒付租金

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司将自建的九胜商厦整栋大楼租赁给宇航开发经营公司，租期较长，租金逐年递增。双方约定，商厦内部装修由宇航公司负责，外部装修及水电等配套由供销公司负责。合同签订后，宇航公司支付了部分租金，商厦也按期开张营业。

但开业后不久，消防部门检查发现商厦未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，责令停业整改。商厦因此停业。宇航公司认为，商厦停业是供销公司未完成消防和水电配套造成的，所以拒绝支付后续租金。供销公司则称，宇航公司明知条件不成熟还强行开业，停业责任在宇航公司，租金必须照付。双方争执不下，诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未按约定完成消防、水电等配套，导致商厦无法正常经营，我方有权拒绝支付租金，并要求供销公司赔偿停业损失。

供销公司主张：宇航公司明知消防未验收仍强行开业，停业是宇航公司自身行为导致，我方已完成主要合同义务，宇航公司应当按约支付全部租金。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同合法有效。但商厦在消防未经验收的情况下违法开业，属于违法履行状态。在违法履行期间，宇航公司不能以合同履行抗辩权为由拒付租金，因为违法经营的风险应由双方共同承担。法院最终判决宇航公司应当支付停业期间的租金，但考虑到供销公司也有过错，租金标准可适当降低，具体数额由法院酌情确定。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是万能的。当合同处于违法履行状态时，比如房屋未经消防验收就开业，双方都有过错，不能单方面用“对方没做好”来拒绝付款。法院会根据公平原则，适当调整责任。

第二，租赁合同中，出租人提供合格房屋是基本义务，承租人也有合理使用和合法经营的义务。消防验收是开业的前提，双方都应当主动配合完成，不能指望对方全部包办。

第三，本案说明，在违法经营期间，租金是否应当支付、按什么标准支付，法院会综合双方过错、实际损失等因素判断。简单说“违法了就一分不给”或“合同有效就必须全付”都不对。

王德林律师提示：

签订商业租赁合同时，要明确消防、水电等配套设施的完成时间和责任方，并约定如果一方不配合导致无法开业，另一方有权解除合同并要求赔偿。在文山地区，很多商铺租赁也存在类似消防验收问题，建议在开业前务必取得消防合格手续，避免因违法经营引发租金纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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