买地发现面积缩水，合同是否有效

买地发现面积缩水，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家公司（发展公司）将一块土地转让给另一家公司（置地公司），双方签订了转让合同，置地公司付了钱，也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划部门审批时发现，证上写明的土地面积和实际能用的面积差了很多。

原来，这块地里有城市道路，道路属于市政设施，按法律规定不能转让。而且发展公司向国土局办证时提供的位置图没有经过规划部门审批，导致土地使用证上标明的面积和规划部门实际规划的面积对不上。置地公司实际能使用的土地面积比合同约定的少了上千平方米。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是国土部门的行为，自己没过错，合同应该有效。

置地公司认为：土地使用证上标明的面积根本拿不到，城市道路不能转让，合同应属无效，发展公司要退钱赔损失。

法院判决

最高人民法院终审判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积转让有效。发展公司多收的土地转让金要返还给置地公司，并赔偿置地公司因此造成的设计、勘察等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。把道路面积算在转让土地里一起卖，这部分转让是违法的，合同相应部分无效。

第二，转让土地时提供的图纸必须经规划部门审批。如果未经审批就办证，导致土地证面积和实际规划面积不符，转让方要承担主要责任。

第三，合同部分无效不等于整个合同都无效。能履行的部分可以继续履行，不能履行的部分要返还相应款项并赔偿损失。

王德林律师提示：

买地之前一定要核实土地的实际规划情况，不能只看土地使用证上的数字。建议请专业律师或规划部门协助核实，避免像本案中置地公司那样，买完地才发现面积缩水。在文山地区，土地转让涉及规划、市政等多部门审批，务必提前做好尽职调查。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市