未取得预售许可证签购房合同是否有效

未取得预售许可证签购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司购买红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同还特别约定，必须经过原开发商海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）签字盖章才能生效。

但厚南公司当时并没有在合同上签字，只是在事后出具了一份"承诺书"，表示认可深发公司的销售行为。顺兴公司先后支付了5000万元购房款，但当大厦建到地下室二层时，顺兴公司发现该项目的土地使用权存在多次转让，深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，于是起诉要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的合同缺少法定条件，应当认定为无效合同。

深发公司则认为：虽然手续不全，但厚南公司事后出具承诺书认可了销售行为，且三方后来通过补充协议明确了合作关系，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。厚南公司事后出具的承诺书不能弥补合同生效的法定条件。判决深发公司返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，法律规定开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，否则合同无效。这是为了保护购房人的利益，防止开发商"空手套白狼"。

第二，即使开发商事后补办手续或者第三方出具承诺书，也不能使原本无效的合同"起死回生"。合同是否有效，要看签订时是否满足法定条件，而不是看事后能否补救。

第三，购房人支付大额购房款前，一定要核实开发商是否已取得"五证"，特别是预售许可证。如果发现手续不全，即便价格再优惠，也不要轻易付款，否则可能面临钱房两空的风险。

王德林律师提示：

购房前务必查验开发商的土地使用权证和商品房预售许可证，不要轻信口头承诺。在文山地区，如果遇到开发商手续不全就预售房屋的情况，购房人可以依法主张合同无效并要求退款。建议在签订大额购房合同前，委托专业律师对开发商资质进行尽职调查。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市