房屋租赁合同违法履行，租金如何确定

房屋租赁合同违法履行，租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，主体建到三层时，与宇航公司签了租赁合同，约定整栋楼租给宇航公司20年，租金逐年增长，宇航公司负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修和供电等配套。合同签了，双方还办了公证。

后来商厦建好开业了，但供电和消防系统一直没弄好，消防部门检查发现商厦未经消防验收就营业，存在重大火险隐患，下令停业整改，还对双方都罚了款。商厦被迫停业，双方为租金支付和合同履行问题打起了官司。

争议焦点

宇航公司认为：郊区供销公司没做好供电和消防配套，导致商厦无法正常营业，所以自己有权不付租金，或者少付租金。郊区供销公司则认为：宇航公司已经实际使用商厦并营业，就应该按合同约定全额支付租金，消防和供电问题是宇航公司自己的责任。

法院判决

最高人民法院二审认为：双方签订的租赁合同有效，但合同履行过程中，郊区供销公司未按约定完成供电和消防配套，导致商厦违法经营并被停业，属于违约。宇航公司在商厦停业期间有权拒绝支付租金，但此前实际经营期间的租金仍应按公平原则适当支付。法院最终酌情确定了租金标准，不是按合同原价，而是参照当地同类房屋的市场租金水平。

律师分析

第一，合同履行抗辩权很重要。一方不履行合同义务，另一方可以拒绝履行自己的义务，但不能滥用。本案中，供电消防是出租人的核心义务，没做好导致违法经营，承租人有权拒付租金。第二，违法履行期间的租金标准不能按合同原价。法院会考虑实际使用情况、双方过错程度，按公平原则确定一个合理金额。第三，租赁合同一定要确保标的物合法可用，消防验收等关键手续不能省。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同前，一定要核实房屋的消防、供电等配套设施是否合法合规，最好约定清楚出租方负责办理相关验收手续的时间和违约责任。在文山地区处理类似纠纷时，建议当事人保留好催告对方履行义务的书面证据，以免日后说不清。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市