按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2000年，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场的商业房产，总价款数千万元。中振公司与中国银行湖北宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定由银行提供贷款，中振公司将所购房产的权益抵押给银行，泰合公司作为担保人。银行随后向泰合公司支付了全部贷款。

合同履行期间，中振公司仅偿还了部分贷款本息，剩余本金及利息未能按期支付。银行多次催讨无果，向法院起诉要求解除贷款合同，并主张以抵押房产偿还欠款。中振公司则认为，该按揭合同未办理抵押登记，应属无效合同。

争议焦点

中振公司主张：根据武汉市地方政府规章，房地产抵押必须办理登记，未登记则抵押无效。此外，中振公司此前已将同一房产抵押给另一家信托公司并办理了登记，银行不应享有优先受偿权。

银行主张：按揭贷款合同是三方自愿签订，内容合法，且已实际履行。中振公司未按期还款构成违约，银行有权解除合同并要求以抵押房产清偿债务。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审法院解除贷款合同、中振公司一次性归还欠款本金及利息的判决，同时撤销一审关于担保人责任的判决。法院认定按揭合同有效，银行对抵押物享有优先受偿权。

律师分析

第一，按揭合同不同于一般抵押合同。当时国家法律并未规定抵押必须登记才生效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。只要合同是双方真实意思表示，内容不违法，就应当认定有效。

第二，中振公司将同一房产抵押给另一家信托公司的行为发生在按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能作为抵押物。该抵押登记不具有法律效力，不影响银行的权利。

第三，按揭贷款合同中，购房人将所购房产的权益抵押给银行，银行提供贷款，开发商提供担保，这种三方关系在实践中广泛存在。法院保护银行的优先受偿权，有利于维护金融秩序和交易安全。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款后，务必按合同约定按时还款。如果出现资金困难，应及时与银行协商，避免因逾期还款导致合同被解除，面临一次性还清全部欠款的压力。在文山地区，涉及按揭贷款纠纷的案件也时有发生，建议购房人在签订合同前仔细阅读条款，必要时咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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