购房合同是买卖还是抵债 法院如何认定
购房合同是买卖还是抵债 法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行1.2亿多元贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用该公司在广州某商贸中心的两层商场抵债。随后，开发商与银行签订了商品房预售合同，把这两层商场卖给了银行，总价1.185亿港元。
但这份购房合同签订后，双方一直没有实际付款或交房。直到2001年，开发商起诉到法院，要求解除合同。银行却拿出一张收据，说已经用贷款抵了房款，合同已经履行完毕。开发商则说，这张收据是事后补开的，根本没有实际付款。
争议焦点
银行认为：双方签了购房合同，自己已经用华泰公司的欠款抵了房款，开发商也开了收据，合同已经履行完毕，不应解除。
开发商认为：购房合同只是为配合抵债而签的形式合同，银行从未实际支付过购房款，收据是事后补开的，不能证明付款事实，合同应解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案名为商品房预售合同，实为以房抵债协议。银行未能证明实际支付了购房款，所持收据缺乏付款凭证佐证，不能证明合同已履行。法院支持开发商解除合同的诉讼请求。
律师分析
第一，合同性质认定是关键。本案中，双方先签了抵债协议，后签购房合同，购房合同是为实现抵债目的而签订的形式合同，并非真实的商品房买卖关系。
第二，付款事实必须有证据支持。银行主张以贷款抵房款，但没有提供银行转账记录、付款凭证等实质证据，仅凭一张收据不足以证明付款事实。法院据此认定合同未实际履行，支持解除合同。
第三，这类案件提醒我们，在签订合同时要明确真实交易目的。如果是以房抵债，应在合同中明确约定抵债的具体内容，并保留完整的付款凭证，避免事后产生争议。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，建议在签订合同时明确交易性质是买卖还是抵债，并保留好付款凭证、银行流水等关键证据。在文山地区，这类纠纷常见于房地产交易中，建议提前咨询专业律师，避免因合同性质认定不清导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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