未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同还特别约定，必须经过原开发商海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）和海南凯鹏房地产开发有限公司（简称凯鹏公司）签证盖章才能生效。

实际上，厚南公司是这块土地的使用权人，但合同签订时并没有经过厚南公司盖章。不过，厚南公司事后出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为。顺兴公司随后支付了5000万元购房款，深发公司也按照顺兴公司的要求对大厦设计进行了修改。但当大厦地下室建到正负零时，顺兴公司发现土地使用权多次转让，厚南公司已经将资产出售，深发公司没有预售期房的资格，于是起诉要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，签订的预售合同缺少法定条件，应当认定为无效合同。

深发公司认为：双方已经实际履行合同，厚南公司也出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效，顺兴公司无权要求返还购房款。

法院判决

海南省高级人民法院一审认为，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但合同中约定深发公司提前支付7000万元利润保证金给厚南公司的条款显失公平，违反联营原则，该条款无效，厚南公司应返还7000万元。最高人民法院二审认为，本案的关键在于深发公司签订预售合同时尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，最终认定《商品房购销合同》无效，深发公司应当返还顺兴公司已付购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的主体资格有严格要求。开发商在预售商品房时，必须已经取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。如果缺少这些关键证件，签订的预售合同就可能被认定为无效。

第二，合同无效后，根据法律规定，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中深发公司收取的5000万元购房款应当返还给顺兴公司，同时还要赔偿顺兴公司的利息损失。即使厚南公司事后出具承诺书表示认可，也不能弥补合同签订时主体资格缺失的缺陷。

第三，购房者在购买预售商品房时，一定要核实开发商的五证是否齐全，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供这些证件，即便合同已经签订并支付了部分款项，也可能面临合同无效、钱款难以追回的风险。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房预售合同前，务必要求开发商出示土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商以各种理由推脱，建议暂缓付款并咨询专业律师。在文山地区，我们也处理过多起因开发商证件不全导致购房合同无效的案件，购房者往往面临维权周期长、执行困难的问题。建议大家在购房时选择信誉良好的开发商，并将证件核实作为签约前的必要步骤。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市