楼宇按揭贷款未办抵押登记是否有效

楼宇按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式约定为银行按揭。随后，中振公司与银行、泰合公司三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行向中振公司发放贷款数千万元，中振公司以所购房屋的权益作为抵押，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，银行按约发放了贷款，中振公司也陆续还款。但后来中振公司未能按期偿还剩余贷款本息，银行多次催收无果，便将中振公司告上法庭，要求解除合同并偿还欠款。中振公司则提出抗辩，认为该按揭合同没有办理抵押登记，应属无效。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同签订后未办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，抵押应为无效。而且中振公司已将争议房屋抵押给另一家信托公司并办理了登记，银行不应享有优先受偿权。

银行认为：按揭合同是三方自愿签订，不违反法律、法规规定，且已实际履行，应认定为有效合同。中振公司之后的抵押行为发生在按揭之后，不能否定按揭合同的效力。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审法院关于解除合同、中振公司偿还贷款本息、银行对抵押物享有优先受偿权等内容，撤销一审判决中关于担保人责任的部分。核心理由是：楼宇按揭不同于一般的财产抵押，仅因未办理抵押登记就认定合同无效没有法律依据；中振公司后续的抵押行为发生在按揭之后，不能否定按揭合同的效力。

律师分析

第一，楼宇按揭与传统的财产抵押存在本质区别。按揭是购房人以所购房屋的权益作为担保向银行贷款，银行在房屋未建成时无法办理不动产抵押登记，因此不能简单套用一般抵押的规定来否定按揭合同的效力。

第二，合同效力应以国家法律、法规为依据，地方性规章不能作为认定合同无效的直接依据。本案中武汉市的房地产抵押管理办法属于地方规章，且与国家法律不冲突，但法院认为按揭不同于抵押，因此未支持中振公司的主张。

第三，按揭合同签订后，购房人又将同一房屋抵押给他人，后设立的抵押不能对抗在先的按揭权利。银行作为按揭权人，其权利优先于后续的普通抵押权人。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，应当按合同约定及时办理抵押登记，避免因登记问题引发争议。如果您在文山地区遇到类似按揭纠纷，建议在签订合同时明确约定各方权利义务，并保留好付款凭证、还款记录等证据。一旦出现逾期还款，银行有权要求提前收回全部贷款，购房人将面临房屋被拍卖的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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