买房合同是预售还是以房抵债如何区分
买房合同是预售还是以房抵债如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行一大笔贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用公司投资的广州某商贸中心的部分楼层房产来抵债。随后，银行与开发商签订了《房地产预售契约》，但这份合同实际上是为了完成抵债手续而签的，银行并没有真正付钱给开发商。
后来开发商起诉，要求解除这份预售合同，理由是银行没有实际付款。银行则拿出一张收据，声称已经用贷款抵了房款。但开发商指出，这张收据是欠款公司事后补开的，银行根本没有掏过钱。
争议焦点
银行主张：我们和开发商签的是商品房预售合同，而且我们已经用之前给欠款公司的贷款冲抵了房款，合同已经履行完毕。
开发商主张：这份合同表面上是预售，实际上是为抵债而签的，银行根本没付过一分钱，合同应当解除。
法院判决
法院经审理认定，双方签订的《房地产预售契约》虽然在形式上符合商品房预售合同的特征，但结合《抵债协议书》以及银行未实际支付购房款的事实，实质上是为履行以房抵债协议而签订的，并非真实的商品房买卖关系。因此，法院支持了开发商解除合同的请求。
律师分析
第一，判断一份合同到底是商品房预售还是以房抵债，不能只看合同名称，而要结合签约背景、款项支付情况、双方真实意思等综合认定。本案中，银行没有实际付款，而是用旧债冲抵，说明双方的真实目的是抵债而非买卖。
第二，对于普通购房者来说，如果开发商或中介让你签一份名为“预售”实为“抵债”的合同，一定要警惕。这类合同往往存在权属不清、无法正常过户等风险，一旦出现问题，维权会非常困难。
第三，收据、证明等文件虽然重要，但如果缺乏真实的付款凭证，法院很可能不会认定款项已经支付。本案中银行提供的收据是事后补开，且无对应的银行转账记录，最终未被法院采信。
王德林律师提示：
购房时务必核对合同性质，如果是抵债房，建议要求卖方提供清晰的权属证明和付款记录。文山地区的朋友如果遇到类似情况，可以携带合同和相关凭证来所咨询，我们会帮您分析合同风险。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市