城市道路能否随土地使用权一起转让

城市道路能否随土地使用权一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家发展公司把一块土地转让给了置地公司，双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。可当置地公司拿着土地使用证去规划局审批时，发现土地使用证上标注的面积和实际面积对不上。原来，这块地里有将近一千平方米属于城市道路，而城市道路按法律规定是不能转让的。规划局说，这块地西边和北边的道路是市区主干道，路宽应该是30米，但土地使用证上只标了20米。这样一来，置地公司实际能用的土地面积比土地使用证上写的少了将近一半。

置地公司找发展公司、区管委会、市政府要求补偿或退款，都没结果，只好告到法院。一审法院判合同部分无效，发展公司要退多收的钱并赔偿损失。发展公司不服，上诉到最高人民法院。

争议焦点

发展公司认为：双方签的合同是按整块地转让的，面积以图纸为准，土地使用证上写的面积是土地部门的问题，发展公司没有错，合同应该有效。

置地公司认为：发展公司给的土地使用证上写的面积和实际能用的面积不一样，城市道路不能转让，合同应该无效，发展公司要赔偿损失。

法院判决

最高人民法院审理后认为：发展公司办土地使用证时提供的图纸没经过规划部门审批，导致土地使用证上的面积和道路宽度都不对，发展公司要承担主要责任。城市道路是市政设施，法律明确规定不能转让，发展公司把道路面积也一起转让是违法的。法院最终判决：合同中涉及城市道路面积的部分无效，符合规划的土地转让部分有效，发展公司要退还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公共设施，根据法律规定不能作为商业用地转让。开发商在转让土地时，如果土地中包含城市道路，这部分面积不能算在转让范围内，否则合同会部分无效。

第二，土地使用证上写的面积不等于实际可以使用的面积。买房或买地时，不能只看土地使用证，还要看规划部门的规划图，确认实际可用面积。如果土地使用证和规划图不一致，要以规划图为准。

第三，合同部分无效不等于整个合同都无效。法律允许合同部分条款无效，其他部分如果符合法律规定，仍然可以继续履行。本案中，法院就采取了"部分无效、部分有效"的处理方式，这样既保护了当事人的合法权益，也避免造成不必要的损失。

王德林律师提示：

购买土地或房产时，一定要到规划部门核实实际可用面积，不能只看土地使用证。如果发现土地中包含城市道路等公共设施，要及时向卖方提出，避免后续纠纷。文山地区的朋友在办理土地转让手续时，也要特别注意这一点，最好请专业律师陪同审查合同和证件。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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