未取得土地使用权的转让合同是否有效

未取得土地使用权的转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于北海市的某块土地使用权转让给湛江土地总。湛江土地总支付了部分款项，中银公司交付了土地界限图。后来，湛江土地总又将这块土地转售给另一家公司，但因转让合同无效被法院判决返还土地款。

湛江土地总随后起诉中银公司，要求返还已支付的土地转让款。但一审法院认为湛江土地总起诉已超过诉讼时效，驳回了其请求。湛江土地总不服，上诉至最高人民法院。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有制，双方订立的土地转让合同无效，中银公司应返还已收取的土地转让款。

遂溪中行辩称：本案属于合同转让而非土地使用权转让，双方意思表示真实且合同已实际履行，应认定合同有效；湛江土地总主张权利已超过法定诉讼时效。

法院判决

最高人民法院撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的土地转让款及利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，未办理土地出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，合同应属无效。同时，湛江土地总的主张未超过诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法律条件。根据法律规定，转让土地使用权必须已经取得土地使用权证，并完成出让手续。如果转让方连土地权属都不清晰，合同很可能被认定无效。本案中，中银公司未取得讼争土地的使用权，也未办理出让审批，因此转让合同无效。

第二，合同无效后，双方应返还财产。根据《民法典》规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当返还。本案中，中银公司收取的土地转让款应当返还给湛江土地总，同时湛江土地总也应返还已收到的土地界限图等材料。

第三，诉讼时效问题值得注意。本案中，湛江土地总在出具收据后未及时主张权利，但法院最终认定未超过三年诉讼时效。这提醒我们，在合同纠纷中，诉讼时效从知道或应当知道权利受到损害之日起计算，但最长不超过二十年。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到土地使用权转让纠纷，建议先核实转让方是否已取得土地使用权证。未取得权属证书的转让合同存在较大法律风险，可能被认定无效。建议在签订合同前委托律师进行尽职调查，避免后续纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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