未取得预售许可证的商品房预售合同效力

未取得预售许可证的商品房预售合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但深发公司当时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。后来顺兴公司发现深发公司售房资格存在问题，便向法院起诉，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

实际上，这块地的土地使用权属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司（厚南公司）。深发公司是通过项目转让合同从其他公司手中获得开发权的，但一直没有办理土地使用权变更登记，也没有取得商品房预售许可证。厚南公司虽然事后出具了承诺书认可深发公司的售房行为，但双方之间的合作手续并不完备。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售合同缺少法定条件，应当认定为无效合同。

深发公司认为：虽然手续上存在瑕疵，但厚南公司事后认可了售房行为，且项目实际已经开工建设，合同应当认定为有效，双方继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认为，厚南公司与深发公司之间的合作建房合同有效，但合同中关于深发公司先行支付7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效，厚南公司应退还该笔款项。但案件涉及的关键问题——深发公司未取得土地使用权证和预售许可证所签的预售合同是否有效，一审法院并未直接认定无效。

最高人民法院二审后指出：房地产开发企业在未取得土地使用权证、商品房预售许可证的情况下，与他人签订商品房预售合同，违反了法律强制性规定，该预售合同应认定为无效合同。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊类型的买卖合同，法律对开发商的主体资格有严格限制。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少任何一个证件，预售合同都可能被认定为无效。

第二，本案中深发公司虽然事后取得了相关部门的批复和许可证，但在签订合同时并不具备法定条件。最高人民法院的判决明确了一个重要规则：合同效力应当以签订时的法律状态为准，事后补办手续不能使原本无效的合同变为有效。

第三，对于购房者来说，签订商品房预售合同前一定要审查开发商的五证是否齐全，特别是预售许可证。如果开发商无法提供，建议不要轻易付款，否则一旦合同被认定无效，虽然可以要求返还购房款，但资金占用期间的利息损失和房价上涨的损失往往难以得到充分赔偿。

王德林律师提示：

购房是家庭重大支出，建议在签订合同前务必核实开发商的资质和证件情况。如果您在文山地区遇到类似纠纷，可以携带合同和相关付款凭证咨询专业律师，分析合同效力并评估维权方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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