按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将购房合同项下的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行向泰合公司支付了全部贷款，中振公司也陆续偿还了部分本息。但后来中振公司未能按期还款，宝丰支行起诉要求解除合同并收回欠款。

中振公司主张，该按揭合同没有按照武汉市的规定办理抵押登记手续，因此抵押无效。另外，中振公司还称，争议房屋在后来已经抵押给了另一家广州信托公司，并办理了抵押登记，宝丰支行的抵押权不能优先于这家公司。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同没有办理抵押登记，违反地方性规定，应属无效。且房屋已抵押给案外人广州国投并办理了登记，宝丰支行不应享有优先权。

宝丰支行认为：合同是各方自愿签订，内容合法，且已实际履行，应属有效。中振公司未按期还款，应承担违约责任。

法院判决

一审湖北省高级人民法院判决解除按揭贷款合同，中振公司归还贷款本息，如不能清偿则将抵押物拍卖，宝丰支行享有第一受偿权。最高人民法院二审维持了该判决，同时撤销了关于担保人责任的部分。最高人民法院认为，楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。中振公司将房屋抵押给广州国投是在本案按揭合同之后，且该抵押所依据的合同未实际履行，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同不同。按揭是购房人将购房合同项下的权益质押给银行，银行发放贷款，购房人分期还款。这种模式在当时法律中没有明确规定，但最高法院认可其效力，不能仅因未办理不动产抵押登记就认定无效。

第二，合同是否有效，核心看是否违反法律、行政法规的强制性规定。武汉市的地方性管理办法不属于法律或行政法规，不能作为认定合同无效的依据。只要合同是各方真实意思表示，内容不违法，就应认定有效。

第三，后设立的抵押不影响先设立的按揭权益。中振公司在按揭合同之后又将房屋抵押给广州国投，但该抵押所依据的合同未实际履行，且按揭合同在先，银行对房屋的权益优先于后设立的抵押权。

王德林律师提示：

购房者通过按揭贷款买房，应按时还款，避免因逾期导致银行解除合同并要求一次性还清全部贷款。如果确实遇到还款困难，应主动与银行协商延期或展期。在文山地区，购房者办理按揭贷款时，建议同时办理预告登记或抵押登记，以保障自身和银行的合法权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市