城市道路能否随土地一起转让
城市道路能否随土地一起转让
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家发展公司从政府获得一片土地后，将其中一部分转让给海南置地公司。双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但当置地公司拿着土地使用证去规划局审批时，发现土地证上标注的面积和道路宽度与实际规划不符。原来，发展公司办理土地证时使用的位置图并未经过规划部门审批，导致土地证上的使用面积和道路面积都与规划要求不一致。
更关键的是，发展公司转让的土地中包含了城市道路面积。城市道路属于市政设施，法律规定不能转让。置地公司实际能使用的土地面积比合同约定的少了近千平方米。置地公司多次要求发展公司补偿或退款未果，最终起诉到法院。
争议焦点
发展公司认为：双方合同是按整体面积转让的，土地位置图与规划坐标图一致，土地证上记载的面积是土地部门的行为，自己没有过错，合同应当有效。
置地公司认为：发展公司提供的土地证显示的面积与实际不符，土地位置图不是规划坐标图，城市道路依法不能转让，合同应属无效。
法院判决
最高人民法院终审判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分有效。发展公司应返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政公用设施，法律明确规定不得转让。在签订土地使用权转让合同时，必须注意区分可转让的土地和不可转让的市政设施面积，否则转让合同可能被认定部分无效。
第二，土地使用权转让前，出让方应当取得规划部门的正式审批文件。如果仅凭未经审批的位置图就办理土地证并转让，一旦规划部门调整道路宽度等规划指标，受让方实际能使用的土地面积可能大幅缩水，由此产生的损失由过错方承担。
第三，受让方在接收土地前，应当主动核实规划条件，不能完全依赖出让方提供的土地证和图纸。建议在合同中明确约定土地面积以规划部门最终核准为准，并设置面积不符时的处理机制。
王德林律师提示：
购买或受让土地使用权前，务必到规划部门核实土地规划条件，特别是道路、绿化等市政设施用地的划分。在文山地区，类似因道路面积引发的土地纠纷并不少见，建议在合同中明确约定市政设施面积的扣除方式和责任承担。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市