土地转让未办手续，合同被判无效
土地转让未办手续，合同被判无效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1990年代，湛江市土地开发总公司与一家房地产公司签订协议，约定购买该公司位于广西北海市的100亩土地使用权。湛江公司支付了部分款项，并拿到了土地界限图，还出具了收据表示"款地两清"。后来，湛江公司又把这块地转卖给了另一家公司。
但问题在于，这100亩土地原本是政府划拨给另一家单位的，没有办理出让手续，也没有缴纳土地出让金。而卖地的房地产公司后来注销了，其债权债务由开办单位中国银行遂溪支行承担。
争议焦点
湛江公司认为：对方没有取得土地使用权，也没有办理合法手续，合同应当无效，要求返还已付的购地款。
遂溪中行认为：双方合同是真实意思表示，已经实际履行，合同有效；而且湛江公司起诉时已经超过了法律规定的诉讼时效，不应再支持其请求。
法院判决
最高人民法院终审判决：双方签订的土地转让协议无效；遂溪中行应在判决生效后10日内返还湛江公司已支付的购地款及相应利息。一审法院以超过诉讼时效为由驳回湛江公司请求的判决被撤销。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格的法律条件。转让方必须已经取得土地使用权证，并且办理了出让手续、缴纳了出让金。本案中，卖地的公司既没有取得土地使用权，也没有办理审批手续，所以转让合同被认定无效。
第二，合同无效后，双方应当返还财产。根据《民法通则》的规定，民事行为被确认无效后，当事人因该行为取得的财产应当返还给受损失的一方。本案中，卖地方收取的购地款应当返还，买地方也应当返还土地。
第三，诉讼时效问题值得注意。从买地方出具收据到向法院起诉，时间跨度较长，但法院认定其主张权利的时间没有超过法律规定的两年诉讼时效，因此支持了买地方的请求。
王德林律师提示：
购买土地使用权时，务必核实对方是否已经取得土地使用权证，以及是否缴纳了土地出让金。如果土地性质是划拨地，还需要经过政府批准才能转让。建议在签订合同前，委托专业律师进行尽职调查，避免因合同无效导致损失。文山地区的朋友们如有类似土地交易需求，欢迎来电咨询。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市